Hipoteques i compravendes seguiran a l'alça el 2025 gràcies a les retallades de tipus i els preus repuntaran un 6%
Dimecres, 26/03/2025
- El bon ritme de les transaccions, revitalitzades a partir del segon semestre del 2024, perdurarà el 2025, que recollirà un 10% d'increment, amb entre 690.000 i 795.000 operacions.
- Els habitatges iniciats es mouran dins de la contenció, amb un repunt del 5,5%. La lentitud en els processos de requalificació del sòl i en l'obtenció de llicències, així com la manca de mà d' obra qualificada impedeixen enlairar-se a l'obra nova. D'altra banda, l'interès inversor per les diferents tipologies de sòls provocarà un increment dels preus durant el 2025.
- Créixer d'1,4 habitatges de lloguer disponibles per cada 1.000 habitants el 2023 a 1,5 el 2024 amb prou feines contribueix a una resolució efectiva de la carència de pisos de lloguer. La falta d'incentius per ampliar l'oferta posa en una situació delicada moltes famílies.
- La constitució d'hipoteques creixerà un 8,6% el 2025, fins als prop de 447.000 nous préstecs. Pel que fa a l' import mitjà, s'incrementarà al voltant d' un 1,5%.
Barcelona, 26 de març de 2025.-El segment residencial a Espanya es va caracteritzar el 2024 per una oferta disponible molt limitada, cosa que va motivar l'increment dels preus. Pel que fa a les transaccions, van tenir un comportament contingut al llarg del primer semestre, però a partir del segon, la decisió del Banc Central Europeu de retallar els tipus d'interès va fer que els préstecs per a la compra d'habitatge recuperessin el terreny perdut a les operacions al comptat. La millora en les condicions, amb hipoteques més assequibles, va moure una demanda creixent que avui en dia, continua sobrepassant àmpliament l'inventari immobiliari disponible al mercat. De cara al 2025, hi haurà certa continuïtat, tot i que caldrà estar atents a les solucions orientades a equilibrar l'obra nova amb la creació de llars. Aquestes són algunes de les previsions que es desprenen de la XIII edició de l'informe sobre el "Mercat residencial a Espanya" que elabora Servihabitat Trends, la plataforma d'investigació i anàlisi del sector impulsada des de Servihabitat.
Segons Borja Goday, CEO de Servihabitat, "els preus de venda i lloguer han estat al centre del debat públic, i aquest ha estat més polaritzat que mai, dividint l'opinió entre alarmistes i optimistes", afegint que, "si hi ha un aspecte que una vegada més ha quedat palès és que els moviments a l'alça en tots dos indicadors són, davant de tot, reflex del desajust entre oferta i demanda".
Pel que fa al gir en política monetària europea, Goday admet que "algunes de les adquisicions que havien quedat en suspens des de l'època postpandèmica i la posterior febre inflacionista es van materialitzar". En aquest context, Goday també menciona que "el perfil inversor està virant cap a una altra tipologia de producte, com pot ser el producte sense possessió".
Pel que fa a la previsió per al 2025, Servihabitat espera que tant els preus com les compravendes i les hipoteques continuïn a l'alça, tot i que caldrà seguir de prop la resposta d'Europa al proteccionisme econòmic nord-americà, així com avaluar les conseqüències d'una escalada en els conflictes bèl·lics d'Ucraïna i Gaza. Goday exposa que "per no deixar ningú enrere, serà fonamental que el sector públic i privat treballin de manera conjunta en l'eliminació de barreres i la creació de condicions que fomentin l'activitat".
2025 tancarà amb entre 690.000 i 795.000 compravendes i un increment del preu del 6%
L'adquisició de propietats va prendre impuls en millorar l'escenari hipotecari dictat per Europa a partir de l'estiu. El passat exercici va finalitzar amb entre 625.000 i les 720.000 operacions, que és l'interval que arrepleguen els notaris d'una banda i registradors per un altra.
Segons Servihabitat Trends, en intensificar-se la guerra comercial entre bancs per la captació de clients amb hipoteca, les transaccions pujaran per sobre del 10%, amb un comprador que després de la pandèmia es va quedar a les portes del mercat i ara aprofita l'ocasió, a més de llogaters que fan el salt a la compra perquè la renda està molt per sobre de la quota hipotecària.
Quant al preu, es consolida el seu ascens davant la falta d'inventari disponible i el reforç de l'apetit comprador després de les retallades en els tipus d'interès. No obstant això, el repunt serà menys intens que l'aconseguit el 2024, any en què aquesta variable va remuntar un 8,4%. D'aquesta manera, la revaloració prevista per al 2025 s'estima en un 6%.
En avaluar l'esforç mitjà necessari per adquirir un habitatge, s'exigeixen 7,1 anys de renda bruta per convertir-se en propietari, en línia amb el que es porta requerint des de la pandèmia.
Les llicències d'edificació i els projectes visats suavitzen el seu entusiasme, amb augments interanuals del 6,5% i del 5% respectivament
Els habitatges iniciats el 2024 van créixer un 15% enfront del 2023, un exercici que encara va arrossegar un mínim del 0,3%. Tot i haver superat els obstacles del sotrac sanitari, aquest indicador reprendrà la prudència i es mourà dins de la contenció el 2025, amb un repunt del 5,5%. Tot i que és positiu que l'obra nova presenti ascensos, si no es progressa a doble digito és complicat fer front al frenesí la demanda.
L'habitatge acabat mostrarà un creixement pla. Una producció tan limitada repercuteix en el benestar social, ja que les llars que es creen només tenen la segona mà i el lloguer com a alternatives, reescalfant tots dos mercats.
La flexibilització de la normativa, l'aposta per la industrialització i la recuperació de la seguretat jurídica són vitals perquè el negoci immobiliari es bolqui de nou, no només en la generació d'oferta, sinó en la posada en marxa de projectes de tiquet mitjà, assequible i social de lloguer, donant entrada a tots els perfils.
El client nacional cedeix terreny a l'estranger, que compta amb més fons propis
Espanya és un potent imant per al comprador estranger, que també aprofita les excel·lents condicions hipotecàries per convertir-se en propietari d'una segona residència al nostre país. De gener a setembre de 2024 es van transaccionar poc més de 95.000 habitatges destinats a estrangers residents i no residents, segons el MITMA. La xifra és un 3% més elevada que en els tres primers trimestres del 2023.
En un total de 12 províncies, el pes del comprador estranger és de doble dígit. Els percentatges més abultats es donen a Alacant (43,7%), Santa Cruz de Tenerife (34,8%) i Màlaga (33,2%).
Pel que fa a les nacionalitats, el Brexit no ha impedit, per ara, que el comprador procedent de Regne Unit sigui el més interessat a venir-se a viure per temporades a Espanya. No obstant això, l'anunciat càstig fiscal per a estrangers no comunitaris amenaça el podi.
L'edat mitjana del comprador acusa les dificultats financeres, mentre que la del llogater puja pel desajust entre rendes i ingressos mitjans
L'edat mitjana del comprador s'estableix en els 38,6 anys, igualant la xifra del 2023. La franja més dinàmica va dels 36 als 45 anys, on coincideixen primer habitatge i un petit percentatge d'habitatge de reposició. No obstant això, aquest interval ha cedit quota al següent tram, de 46 a 55 anys, que ja representa una de cada deu vendes. El retard a l'entrada al mercat s'explica per la tardança a assolir les condicions financeres necessàries.
En el cas del llogater, l'edat mitjana va créixer dels 33,4 als 34 anys. Aquells que tenen de 26 a 35 anys són els més nombrosos, però van allargant més la seva estada a la llar familiar. De fet, els que van dels 36 als 45 escalen posicions, fent visible la inaccessibilitat a la compravenda. L'ajuda familiar i els avals estarien darrere del lleuger ascens en els més joves (16-25), mentre que els que estan a l'avantsala dels sènior (46-55), que agafen un suau repunt, han estat expulsats del mercat de venda per una qüestió d'incapacitat financera.
Els llogaters tenen els espais exteriors en el punt de mira. Però en un mercat amb rendes difícils de quadrar amb els ingressos, cal fer renúncies. En la mateixa línia, la majoria no desitja viure allunyada del centre, però els barris més cèntrics s'han buidat de lloguer residencial a favor del turístic, cosa que porta els arrendataris a dispersar-se per la perifèria.
La ràtio préstec-valor i el percentatge d'hipoteques per sobre del 80% del valor de l'actiu han pujat, però estan en nivells raonables
La situació financera de les llars amb hipoteca va deixar enrere la vulnerabilitat dels anys més dramàtics. Amb una morositat en mínims, la ràtio préstec-valor de l'actiu es manté sanejada, pujant lleugerament del 62,3% de 2023 al 62,6% de 2024. El percentatge de préstecs amb un deute respecte al valor de l'actiu superior al 80% ha crescut també del 6,5% al 7,4% entre 2023 i 2024. Malgrat el repunt, aquest volum no constitueix un motiu d'alarma.
Les famílies saben que el compromís que adquireixen amb el banc abasta diverses dècades, per la qual cosa són conscients en tot moment del pressupost màxim que són capaços de manejar en buscar un habitatge en venda. Evitar el sobreendeutament és una lliçó apresa dels errors financers del passat. És per això que la hipoteca mixta s’està convertint en la predilecta dels consumidors que, davant la incertesa de l'Euríbor, volen tenir certa estabilitat.
L'ampliació de la bretxa entre oferta i demanda agreuja la situació del lloguer residencial
L’habitatge tipus en arrendament a Espanya, amb una superfície mitjana d'entre 80 i 90 metres quadrats, va trencar la barrera psicològica dels 1.000 euros el 2024. L'apreciació va ser del 8,5%, menys intensa que la recollida el 2023, del 13,4%.
La rendibilitat bruta del lloguer a Espanya tan sols ha crescut una dècima entre el 2023 i el 2024, col·locant-se en el 6,8%. El retorn és atractiu i hi ha inversors que no dubten a aprofitar-la. Davant la regulació, s' estén l' ús de mecanismes de protecció com les assegurances d' impagament. Però també hi ha inversors que, davant la inseguretat jurídica, busquen alternatives menys exposades als vaivens normatius, com el lloguer turístic i el temporal.
L'oferta de lloguer residencial ha passat dels 62.655 habitatges del 2023 als 71.702 del 2024. Aquesta pujada no té una lectura fàcil. Malgrat l'increment, l'arrendament travessa una fase crítica, atès que la demanda creix a una velocitat molt més gran. L'intervencionisme condiciona negativament l'estabilitat del mercat del lloguer, amb una oferta minvada que imposa processos de selecció estrictes, avals generosos i rendes excloents.
Per a accedir a totes les dades i tendències, si us plau, visita els següents enllaços::
Sobre Servihabitat
Servihabitat és l'asset manager, multiproducte i multiclient de referència del mercat espanyol. La Companyia ofereix serveis avançats de gestió de carteres de crèdit i hipotecari, així com de gestió i comercialització d'actius immobiliaris, al llarg de tota la cadena de valor o de forma modular. L'experiència de més de 30 anys en el mercat i l'elevat volum d'actius venuts consoliden la posició de l'asset manager al capdavant del sector.
Dins de la seva estratègia d'especialització, Servihabitat gestiona una de les majors carteres d'habitatge assequible i social a nivell nacional amb capacitat per oferir un servei d' acompanyament i inserció laboral.
La potència comercialitzadora, la capil·laritat territorial, una cultura basada en l'anàlisi de dades per a la presa de decisions, la innovació en les estratègies de gestió i el profund coneixement del mercat són alguns dels pilars que contribueixen a l'èxit en els resultats de Servihabitat i dels seus clients.
Per a més informació:
Mireia Caramazana / mireia.caramazana@tinkle.es / 673 40 42 87
Montse Castellana / montse.castellana@tinkle.es / 679 98 33 10