L'estudi detalla que el mercat residencial a Espanya va destacar, el 2024, per una oferta limitada d'habitatge que va impulsar a l'alça els preus, mentre que les transaccions van repuntar en el segon semestre després de la baixada de tipus d'interès. La millora en les condicions hipotecàries va reactivar la demanda, que segueix superant l'oferta disponible. De cara al 2025, s'espera una continuïtat d'aquestes tendències, amb compravendes i hipoteques a l'alça i, uns preus que repuntaran un 6%. Tot i això, caldrà seguir de prop la resposta d'Europa al proteccionisme economic nord-americà, així com mesurar les conseqüències d'una escalada en els conflictes bèl·lics d'Ucraïna i Gaza.

Algunes de les conclusions més rellevants que es desprenen de l'estudi són:

• El 2024 es van realitzar entre 625.000 i 720.000 compravendes, impulsades per la millora del context hipotecari dictat per Europa a partir de l'estiu. Per al 2025, es preveu un augment de més del 10% de les transaccions, arribant a un total d’entre 690.000 i 795.000 operacions.
• Pel que fa al preu, el seu ascens es manté a causa de la manca d'inventari i a l'augment de la demanda impulsat per la reducció dels tipus d'interès. No obstant això, s'espera que el repunt sigui més moderat en comparació amb el 8,4% registrat el 2024. Així, per al 2025 es preveu una revaloració del 6%.
• Les llicències d'edificació i els projectes visats experimentaran un moderat creixement el 2025, amb augments del 6,5% i 5% respectivament. Després d'un fort repunt del 15% en habitatges iniciats el 2024, s'espera que el ritme se suavitzi, assolint un increment del 5,5% l'any vinent. Tot i que l'augment en l'obra nova és positiu, no és suficient per satisfer tota la demanda, cosa que podria continuar tensionant els mercats de segona mà i de lloguer. La producció d'habitatges acabats mostrarà un creixement pla el 2025.
• El comprador estranger guanya terreny al mercat immobiliari espanyol, impulsat, també, per les atractives condicions hipotecàries. Entre gener i setembre de 2024, es van registrar més de 95.000 compravendes a estrangers, un 3% més que en el mateix període de 2023. En 12 províncies, el pes del comprador estranger supera el 10%, destacant Alacant (43,7%), Santa Cruz de Tenerife (34,8%) i Màlaga (33,2%).
• L'edat mitjana del comprador se situa en 38,6 anys, mantenint-se igual respecte al 2023. El tram més actiu és el de 36 a 45 anys, on coincideixen tant la compra de primer habitatge com una petita proporció d'habitatge de reposició. Aquest retard en l'accés al mercat es deu principalment a la demora a assolir les condicions financeres adequades. En el cas del llogater, l'edat mitjana ha augmentat de 33,4 a 34 anys, sent el grup més nombrós el de 26 a 35 anys, que prolonga la seva permanència a la llar familiar.
• Amb una morositat en mínims, la ràtio préstec-valor de l'actiu es manté sanejada, pujant lleugerament del 62,3% de 2023 al 62,6% de 2024. El percentatge de préstecs amb un deute respecte al valor de l'actiu superior al 80% ha crescut també del 6,5% al 7,4% entre 2023 i 2024. Malgrat el repunt, aquest volum no constitueix un motiu d'alarma.
• El nombre d'hipoteques augmentarà un 8,6% el 2025, assolint prop de les 447.000 noves concessions. Per la seva banda, l'import mitjà experimentarà un creixement proper a l'1,5%.
• La bretxa entre oferta i demanda d'habitatge de lloguer a Espanya s'amplia, agreujant la situació del mercat. El 2024, la mitjana del lloguer d'habitatges tipus va superar els 1.000 euros mensuals (1.080€), amb un augment del 8,5%, més moderat que el 13,4% del 2023. La rendibilitat bruta del lloguer va créixer només una dècima, assolint el 6,8%. Malgrat la incertesa normativa, la rendibilitat continua sent atractiva per als inversors, alguns dels quals recorren a assegurances d'impagament o prefereixen opcions com el lloguer turístic i temporal davant la inseguretat jurídica.
• L'oferta de lloguer residencial a Espanya ha pujat de 62.655 habitatges el 2023 a 71.702 el 2024, però continua sense cobrir la creixent demanda i segueix en una situació crítica. L'intervencionisme al mercat ha generat un entorn inestable, amb condicions més estrictes i una oferta minvada que imposa fèrries condicions. El nombre d'habitatges disponibles per cada 1.000 habitants a penes creix d'1,4 a 1,5, la qual cosa posa en una situació difícil a moltes famílies.
• L'interès inversor per diferents tipus de sòl impulsarà un augment de preus el 2025. A més, el perfil dels inversors està evolucionant, mostrant un major interès per actius com el producte sense possessió.

L'elaboració d'aquest nou informe ha estat possible gràcies a la col·laboració de la Xarxa d'agents col·laboradors (APIs) de Servihabitat i al suport de CEPREDE (Centre de Predicció Econòmica).

En l'informe realitzat es destaca que, el 2023, el mercat residencial a Espanya va tancar amb una forta contradicció entre compravendes i hipoteques, que es van presentar a la baixa, i preus, que van ser a l'alça, fet que ha evidenciat que el major obstacle per a l'estabilitat del sector és la manca d'oferta. Tot i que el finançament bancari s'ha endurit, les adquisicions al comptat han cobrat força i el mercat ha demostrat una resiliència extraordinària. Per al 2024 s'espera que la demanda que va emplaçar la seva decisió de compra a un escenari amb un tipus d‘interès més afavoridor recuperi els seus plans i, així, es preveu un renovat dinamisme en les compravendes després de l'estiu, mentre que el comprador estranger i l'inversor continuaran guanyant terreny.

Entre les conclusions de l'estudi destaca el següent:

• La compravenda va tornar el 2023 als nivells normalitzats del mercat, una mica estressats pel gir en l'escenari hipotecari dictat per Europa. Les previsions per a aquest 2024 són optimistes i s'espera que les transaccions recobrin la puixança i s'apropin al 5% d'increment, amb 665.200 operacions.
• Pel que fa al preu, l'escassetat d'obra nova i el cada vegada més escàs estoc de segona mà rehabilitat i de qualitat neutralitzen qualsevol possibilitat de caiguda dels preus. Tot i això, la pujada per al preu de l'habitatge serà més suau que l'assolida el 2023 i la revaloració prevista s'estima en un 3%.
• No hi haurà grans sorpreses pel que fa a llicències i habitatges iniciats, que amb prou feines pujaran l'any 2024. Els promotors concentraran els seus esforços en les zones consolidades, amb l'objectiu d'accedir a sòls que es rendibilitzin amb menys riscos operatius ni normatives forçoses. Pel que fa als habitatges acabats, aquests passaran dels 85.900 del 2023 als 91.100 el 2024, amb un ascens del 6%, fruit d'endarreriments acumulats en la producció.
• El client nacional cedeix terreny a l'estranger, que compta amb més fons propis. Aquest perfil ha estat el protagonista de 128.800 signatures que, si bé representa un 4,3% menys que el 2022, cal recordar que venim d'un màxim del 30,6%. De fet, en nou províncies espanyoles les transaccions del comprador estranger s'han col·locat per sobre de la mitjana nacional.
• L'edat mitjana del comprador disminueix fins als 38,6 anys, una xifra lleugerament inferior respecte del 2022 que no significa que el comprador més jove hagi cobrat força, sinó que el més sènior, amb un clar perfil reintegrador, ja ha complert les seves expectatives i s'ha retirat del mercat. En el cas de l'inquilí, l'edat mitjana va avançar dels 32,6 als 33,4 anys, un canvi atribuït a les endurides condicions hipotecàries que han posposat el salt a la propietat.
• Descendeixen tant la ràtio de finançament sobre el preu de l'actiu com el percentatge d'hipoteques que superen el 80% del valor del mateix. L'estalvi i la solvència són les úniques variables que han pogut compensar el major cost de les hipoteques.
• La corba ascendent que dibuixen els preus del lloguer sembla que no té sostre. El lloguer residencial roman pressionat per la pèrdua d'oferta disponible, que es retira del mercat o es dirigeix al turístic. L'habitatge tipus a Espanya, amb una superfície mitjana d'entre 80 i 90 metres quadrats, té un cost mensual que augmenta dels 887 euros del 2022 als 995 del 2023. Parlem d'un repunt del 13,4%, que es suma al del 6,2% que es va produir l'any anterior. La rendibilitat anual bruta mitjana per a un habitatge de lloguer a Espanya assoleix el 6,7%, avançant cinc dècimes respecte del 2022.
• El mercat del lloguer ha continuat deteriorant-se en termes d'oferta disponible, passant dels 67.248 habitatges del 2022 als 62.655 de 2023, un 6,8% menys. Només hi ha 1,3 habitatges disponibles per cada 1.000 habitants.
• La constitució d'hipoteques creixerà un 1,3% el 2024, fins als 378.100 nous préstecs. Pel que fa a l'import mitjà, augmentarà prop del 3,5%.

L'elaboració d'aquest nou informe ha estat possible gràcies a la col·laboració de la Xarxa d'agents col·laboradors (APIs) de Servihabitat i al suport de CEPREDE (Centre de Predicció Econòmica).