El estudio detalla que el mercado residencial en España destacó, en 2024, por una oferta limitada de vivienda que impulsó al alza los precios, mientras que las transacciones repuntaron en el segundo semestre tras la bajada de tipos de interés. La mejora en las condiciones hipotecarias reactivó la demanda, que sigue superando la oferta disponible. De cara a 2025, se espera una continuidad de estas tendencias, con compraventas e hipotecas al alza y, unos precios que repuntarán un 6%. Aún así, habrá que seguir de cerca la respuesta de Europa al proteccionismo económico estadounidense, así como medir las consecuencias de una escalada en los conflictos bélicos de Ucrania y Gaza.

Algunas de las conclusiones más relevantes que se desprenden del estudio son:

• En 2024 se realizaron entre 625.000 y 720.000 compraventas, impulsadas por la mejora del contexto hipotecario dictado por Europa a partir del verano. Para 2025, se prevé un aumento de más del 10% de las transacciones, alcanzando entre 690.000 y 795.000 operaciones.
• En cuanto al precio, su ascenso se mantiene debido a la escasez de inventario y al aumento de la demanda impulsado por la reducción de los tipos de interés. No obstante, se espera que el repunte sea más moderado en comparación con el 8,4% registrado en 2024. Así, para el 2025 se prevé una revalorización del 6%.
• Las licencias de edificación y los proyectos visados experimentarán un moderado crecimiento en 2025, con aumentos del 6,5% y 5% respectivamente. Tras un fuerte repunte del 15% en viviendas iniciadas en 2024, se espera que el ritmo se suavice, alcanzando un incremento del 5,5% el próximo año. Aunque el aumento en la obra nueva es positivo, no es suficiente para satisfacer toda la demanda, lo que podría seguir tensionando los mercados de segunda mano y alquiler. La producción de viviendas terminadas mostrará un crecimiento plano en 2025.
• El comprador extranjero gana terreno en el mercado inmobiliario español, impulsado, también, por las atractivas condiciones hipotecarias. Entre enero y septiembre de 2024, se registraron más de 95.000 compraventas a extranjeros, un 3% más que en el mismo periodo de 2023. En 12 provincias, el peso del comprador extranjero supera el 10%, destacando Alicante (43,7%), Santa Cruz de Tenerife (34,8%) y Málaga (33,2%).
• La edad media del comprador se sitúa en 38,6 años, manteniéndose igual con respecto a 2023. El rango más activo es el de 36 a 45 años, donde coinciden tanto la compra de primera vivienda como una pequeña proporción de vivienda de reposición. Este retraso en el acceso al mercado se debe principalmente a la demora en alcanzar las condiciones financieras adecuadas. En el caso del inquilino, la edad media ha aumentado de 33,4 a 34 años, siendo el grupo más numeroso el de 26 a 35 años, que prolonga su permanencia en el hogar familiar.
• Con una morosidad en mínimos, la ratio préstamo-valor del activo se mantiene saneada, subiendo ligeramente del 62,3% de 2023 al 62,6% de 2024. El porcentaje de préstamos con una deuda respecto al valor del activo superior al 80% ha crecido también del 6,5% al 7,4% entre 2023 y 2024. A pesar del repunte, este volumen no constituye un motivo de alarma.
• El número de hipotecas aumentará un 8,6% en 2025, alcanzando cerca de las 447.000 nuevas concesiones. Por su parte, el importe medio experimentará un crecimiento cercano al 1,5%.
• La brecha entre oferta y demanda de vivienda en alquiler en España se amplía, agravando la situación del mercado. En 2024, la media del alquiler de viviendas tipo superó los 1.000 euros mensuales (1.080€), con un aumento del 8,5%, más moderado que el 13,4% de 2023. La rentabilidad bruta del alquiler creció solo una décima, alcanzando el 6,8%. A pesar de la incertidumbre normativa, la rentabilidad sigue siendo atractiva para los inversores, algunos de los cuales recurren a seguros de impago o prefieren opciones como el alquiler turístico y temporal ante la inseguridad jurídica.
• La oferta de alquiler residencial en España ha subido de 62.655 viviendas en 2023 a 71.702 en 2024, pero sigue sin cubrir la creciente demanda y sigue en una situación crítica. El intervencionismo en el mercado ha generado un entorno inestable, con condiciones más estrictas y una oferta menguada que impone férreas condiciones. El número de viviendas disponibles por cada 1.000 habitantes apenas crece de 1,4 a 1,5, lo que pone en una situación difícil a muchas familias.
• El interés inversor por distintos tipos de suelo impulsará un aumento de precios en 2025. Además, el perfil de los inversores está evolucionando, mostrando un mayor interés por activos como el producto sin posesión.

La elaboración de este nuevo informe ha sido posible gracias a la colaboración de la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat y al soporte de CEPREDE (Centro de Predicción Económica).

En el informe realizado se destaca que, en 2023, el mercado residencial en España cerró arrojando una fuerte contradicción entre compraventas e hipotecas, que se presentaron a la baja, y precios, que fueron al alza, lo que ha dejado patente que el mayor obstáculo para la estabilidad del sector es la falta de oferta. Si bien es cierto que la financiación bancaria se ha endurecido, las adquisiciones al contado han cobrado fuerza y el mercado ha demostrado una resiliencia extraordinaria. De cara a este 2024, se espera que la demanda que emplazó su decisión de compra a un escenario con tipos de interés más favorecedor retome sus planes y así, se prevé un renovado dinamismo en las compraventas después del verano, al tiempo que el comprador extranjero y el inversor seguirán ganando terreno.

Entre las conclusiones del estudio, se destaca que:

• La compraventa regresó en 2023 a los niveles normalizados del mercado, algo estresados por el giro en el escenario hipotecario dictado por Europa. Las previsiones para este 2024 son optimistas y se espera que las transacciones recobren la pujanza y se acerquen al 5% de incremento, con 665.200 operaciones.
• En cuanto al precio, la escasez de obra nueva y el cada vez más escaso stock de segunda mano rehabilitado y de calidad neutralizan cualquier posibilidad de desplome en los precios. No obstante, la subida para el precio de la vivienda será más suave que la alcanzada en 2023 y la revalorización prevista se estima en un 3%.
• No habrá grandes sorpresas en cuanto a licencias y viviendas iniciadas, que apenas subirán en 2024. Los promotores concentrarán sus esfuerzos en las zonas consolidadas, con el objetivo de acceder a suelos que se rentabilicen con menos riesgos operativos ni normativas forzosas. En cuanto a las viviendas terminadas, éstas pasarán de las 85.900 de 2023 a las 91.100 en 2024, marcando un ascenso del 6%, fruto de retrasos acumulados en la producción.
• El cliente nacional cede terreno al extranjero, que cuenta con más fondos propios. Este perfil ha sido el protagonista de 128.800 firmas que, si bien representa un 4,3% menos que en 2022, cabe recordar que venimos de un pico del 30,6%. De hecho, en nueve provincias españolas las transacciones del comprador extranjero se han colocado por encima de la media nacional.
• La edad media del comprador baja hasta los 38,6 años, una cifra ligeramente inferior respecto a 2022 que no significa que el comprador más joven haya cobrado fuerza, sino que el más sénior, con un claro perfil repositor, ya ha cumplido sus expectativas y se ha retirado del mercado. En el caso del inquilino, la edad media avanzó de los 32,6 a los 33,4 años, un cambio atribuido a las endurecidas condiciones hipotecarias que han pospuesto el salto a la propiedad.
• Descienden tanto la ratio de financiación sobre el precio del activo como el porcentaje de hipotecas que superan el 80% del valor del mismo. El ahorro y la solvencia son las únicas variables que han podido compensar el mayor coste de las hipotecas.
• La curva ascendente que dibujan los precios del alquiler parece no tener techo. El alquiler residencial permanece presionado por la pérdida de oferta disponible, que se retira del mercado o se va al turístico. La vivienda tipo en España, con una superficie media de entre 80 y 90 metros cuadrados, tiene un coste mensual que sube de los 887 euros de 2022 a los 995 de 2023. Se trata de un repunte del 13,4%, que se suma al del 6,2% que se produjo el año anterior. La rentabilidad anual bruta media para una vivienda en alquiler en España alcanza un 6,7%, avanzando cinco décimas respecto al 2022.
• El mercado del arrendamiento ha seguido deteriorándose en términos de oferta disponible, pasando de las 67.248 de 2022 a las 62.655 de 2023, un 6,8% menos. Sólo hay 1,3 viviendas disponibles por cada 1.000 habitantes.
• La constitución de hipotecas crecerá un 1,3% en 2024, hasta los 378.100 nuevos préstamos. En cuanto al importe medio, se incrementará alrededor de un 3,5%.

La elaboración de este nuevo informe ha sido posible gracias a la colaboración de la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat y al soporte de CEPREDE (Centro de Predicción Económica).