En el informe realizado se destaca que, en 2023, el mercado residencial en España cerró arrojando una fuerte contradicción entre compraventas e hipotecas, que se presentaron a la baja, y precios, que fueron al alza, lo que ha dejado patente que el mayor obstáculo para la estabilidad del sector es la falta de oferta. Si bien es cierto que la financiación bancaria se ha endurecido, las adquisiciones al contado han cobrado fuerza y el mercado ha demostrado una resiliencia extraordinaria. De cara a este 2024, se espera que la demanda que emplazó su decisión de compra a un escenario con tipos de interés más favorecedor retome sus planes y así, se prevé un renovado dinamismo en las compraventas después del verano, al tiempo que el comprador extranjero y el inversor seguirán ganando terreno.

Entre las conclusiones del estudio, se destaca que:

• La compraventa regresó en 2023 a los niveles normalizados del mercado, algo estresados por el giro en el escenario hipotecario dictado por Europa. Las previsiones para este 2024 son optimistas y se espera que las transacciones recobren la pujanza y se acerquen al 5% de incremento, con 665.200 operaciones.
• En cuanto al precio, la escasez de obra nueva y el cada vez más escaso stock de segunda mano rehabilitado y de calidad neutralizan cualquier posibilidad de desplome en los precios. No obstante, la subida para el precio de la vivienda será más suave que la alcanzada en 2023 y la revalorización prevista se estima en un 3%.
• No habrá grandes sorpresas en cuanto a licencias y viviendas iniciadas, que apenas subirán en 2024. Los promotores concentrarán sus esfuerzos en las zonas consolidadas, con el objetivo de acceder a suelos que se rentabilicen con menos riesgos operativos ni normativas forzosas. En cuanto a las viviendas terminadas, éstas pasarán de las 85.900 de 2023 a las 91.100 en 2024, marcando un ascenso del 6%, fruto de retrasos acumulados en la producción.
• El cliente nacional cede terreno al extranjero, que cuenta con más fondos propios. Este perfil ha sido el protagonista de 128.800 firmas que, si bien representa un 4,3% menos que en 2022, cabe recordar que venimos de un pico del 30,6%. De hecho, en nueve provincias españolas las transacciones del comprador extranjero se han colocado por encima de la media nacional.
• La edad media del comprador baja hasta los 38,6 años, una cifra ligeramente inferior respecto a 2022 que no significa que el comprador más joven haya cobrado fuerza, sino que el más sénior, con un claro perfil repositor, ya ha cumplido sus expectativas y se ha retirado del mercado. En el caso del inquilino, la edad media avanzó de los 32,6 a los 33,4 años, un cambio atribuido a las endurecidas condiciones hipotecarias que han pospuesto el salto a la propiedad.
• Descienden tanto la ratio de financiación sobre el precio del activo como el porcentaje de hipotecas que superan el 80% del valor del mismo. El ahorro y la solvencia son las únicas variables que han podido compensar el mayor coste de las hipotecas.
• La curva ascendente que dibujan los precios del alquiler parece no tener techo. El alquiler residencial permanece presionado por la pérdida de oferta disponible, que se retira del mercado o se va al turístico. La vivienda tipo en España, con una superficie media de entre 80 y 90 metros cuadrados, tiene un coste mensual que sube de los 887 euros de 2022 a los 995 de 2023. Se trata de un repunte del 13,4%, que se suma al del 6,2% que se produjo el año anterior. La rentabilidad anual bruta media para una vivienda en alquiler en España alcanza un 6,7%, avanzando cinco décimas respecto al 2022.
• El mercado del arrendamiento ha seguido deteriorándose en términos de oferta disponible, pasando de las 67.248 de 2022 a las 62.655 de 2023, un 6,8% menos. Sólo hay 1,3 viviendas disponibles por cada 1.000 habitantes.
• La constitución de hipotecas crecerá un 1,3% en 2024, hasta los 378.100 nuevos préstamos. En cuanto al importe medio, se incrementará alrededor de un 3,5%.

La elaboración de este nuevo informe ha sido posible gracias a la colaboración de la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat y al soporte de CEPREDE (Centro de Predicción Económica).